Ипотека за счет аренды?
11 августа 2022
Татьяна Солодчина, Специалист отдела ипотеки
Воспользоваться ипотекой можно не только для покупки квартиры для жизни: ипотека – это также и эффективный инвестиционный инструмент. Достаточно накопить на первоначальный взнос, а потом квартира будет оплачивать себя сама. Как? Очень просто! Сдавайте ее в аренду по выгодной цене. Но законно ли это?
Купить квартиру и сдавать ее можно не только для получения пассивного дохода, но и с другими целями – к примеру, для того, чтобы окупить стоимость объекта недвижимости. Для этого достаточно, чтобы стоимость аренды превышала ежемесячный платеж по ипотеке и амортизационные расходы. Скептики утверждают, что это миф, однако цифры говорят обратное: если квартира ликвидная, ее можно выгодно сдавать в аренду, оплачивая с этих денег ипотечные платежи. Однако, у такого метода могут быть и сложности.
С какими трудностями реально столкнуться?
Прежде всего, надо внимательно рассмотреть ипотечный договор – в нем есть информация о том, каким образом может использоваться квартира. В большинстве случаев запрещено эксплуатировать объект недвижимости с коммерческими целями – под магазин, офис, хостел. Нельзя переводить квартиру в объект коммерческой недвижимости. То есть, если вы нашли действительно интересное и перспективное помещение на первом этаже одной из центральных городских улиц, которое можно сдать под кафе, но оно проходит по документам как квартира, стоит отказаться от такой затеи – увы, ни одна компания не сможет арендовать объект. Банк не одобрит такой метод использования жилья и попросту лишит вас квартиры, либо наложит большой штраф, что сделает всю затею невыгодной.
Закон гласит, что собственник жилья имеет право сдавать его в аренду частным лицам. Но только если иное не предусмотрено требованиями договора, заключенного с банковским учреждением. И да, есть такие банки, которые запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду – данное требование они прописывают как один из пунктов. Если вам не подходит такой вариант, стоит отказаться от займа в этом банке и обратиться к другим предложениям, пусть и менее выгодным с точки зрения ипотечной ставки.
Почему банки так делают? Вопрос сложный. Скорее всего, таким способом они ограждают себя от возможных рисков. Если же вы пойдете в обход банковских правил и будете сдавать жилье незаконно, при проведении проверки на вас наложат штраф, а возможно и лишат квартиры.
Есть и другой вариант развития событий. Банк может указать в договоре, что сдача жилья в аренду возможна, но должна быть согласована с представителями банковского учреждения. Таким образом, вы должны заранее обратиться в банк и написать заявление о том, что планируете передать жилье в пользование третьим лицам. Банки очень редко отказывают, если вы соблюдаете все условия: в частности, право пользования третьими лицами должно быть внесено в страховку на квартиру. Если этого не сделать, банк просто откажет в сдаче.
Купить квартиру и сдавать ее можно не только для получения пассивного дохода, но и с другими целями – к примеру, для того, чтобы окупить стоимость объекта недвижимости. Для этого достаточно, чтобы стоимость аренды превышала ежемесячный платеж по ипотеке и амортизационные расходы. Скептики утверждают, что это миф, однако цифры говорят обратное: если квартира ликвидная, ее можно выгодно сдавать в аренду, оплачивая с этих денег ипотечные платежи. Однако, у такого метода могут быть и сложности.
С какими трудностями реально столкнуться?
Прежде всего, надо внимательно рассмотреть ипотечный договор – в нем есть информация о том, каким образом может использоваться квартира. В большинстве случаев запрещено эксплуатировать объект недвижимости с коммерческими целями – под магазин, офис, хостел. Нельзя переводить квартиру в объект коммерческой недвижимости. То есть, если вы нашли действительно интересное и перспективное помещение на первом этаже одной из центральных городских улиц, которое можно сдать под кафе, но оно проходит по документам как квартира, стоит отказаться от такой затеи – увы, ни одна компания не сможет арендовать объект. Банк не одобрит такой метод использования жилья и попросту лишит вас квартиры, либо наложит большой штраф, что сделает всю затею невыгодной.
Закон гласит, что собственник жилья имеет право сдавать его в аренду частным лицам. Но только если иное не предусмотрено требованиями договора, заключенного с банковским учреждением. И да, есть такие банки, которые запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду – данное требование они прописывают как один из пунктов. Если вам не подходит такой вариант, стоит отказаться от займа в этом банке и обратиться к другим предложениям, пусть и менее выгодным с точки зрения ипотечной ставки.
Почему банки так делают? Вопрос сложный. Скорее всего, таким способом они ограждают себя от возможных рисков. Если же вы пойдете в обход банковских правил и будете сдавать жилье незаконно, при проведении проверки на вас наложат штраф, а возможно и лишат квартиры.
Есть и другой вариант развития событий. Банк может указать в договоре, что сдача жилья в аренду возможна, но должна быть согласована с представителями банковского учреждения. Таким образом, вы должны заранее обратиться в банк и написать заявление о том, что планируете передать жилье в пользование третьим лицам. Банки очень редко отказывают, если вы соблюдаете все условия: в частности, право пользования третьими лицами должно быть внесено в страховку на квартиру. Если этого не сделать, банк просто откажет в сдаче.