Три ошибки МСК

Елена Бармина, Специалист по недвижимости

Приобретение жилья остается самым популярным направлением для использования средств материнского (семейного) капитала (МСК). Но при этом многие супруги совершают ошибки, которые впоследствии могут привести к серьезным проблемам.

1. Вкладывают материнский капитал в добрачную квартиру

Главным условием, при котором государство направляет средства МСК на приобретение жилья, является выделение долей в купленной квартире или доме всем членам семьи обладателя сертификата на МСК (п. 15.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).

И никаких исключений из этого правила для добрачного жилья (которое не является совместной собственностью супругов) не предусмотрено.

Поэтому может возникнуть такая ситуация: до брака человек приобретает себе квартиру, взяв ипотечный кредит. Затем он вступает в брак, в семье рождаются дети — возникает право на МСК, и супруги направляют эти средства на погашение остатка долга по ипотеке.

Долг закрыт, все замечательно — но теперь супруг, который был единственным собственником этой квартиры, должен выделить доли в ней всем членам своей семи (в т.ч. второму супругу).

Таким образом, квартира перестает быть его личной собственностью: второй супруг получает право требовать выдела своей доли — и в случае спора суд его поддержит (см. например, решение Заельцовского р-го суда Новосибирска № 2-1076/2018).

Если бы ипотечный кредит выплачивался без МСК, квартира так и осталась бы личной собственностью супруга.

2. Выделяют всем членам семьи равные доли

Многие считают, что доли в жилье, купленном на средства МСК, должны быть равными для всех членов семьи.

Но это не совсем так: доли должны быть равными только в пределах суммы МСК, вложенной в приобретение жилого помещения (п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 22 июня 2016 г.). Поэтому достаточно выделить членам семьи доли, пропорциональные сумме средств МСК — и требование закона будет выполнено.

Например, квартира стоит 4,5 млн рублей, из которых 450 тысяч оплачены средствами МСК. Как видно, на МСК здесь приходится только 1/10 — поэтому каждому члену семьи полагается 1/40 в праве собственности на квартиру.

Если выделить детям по 1/40, в дальнейшем будет проще решить вопрос с органами опеки для обмена квартиры на новую, нежели когда у детей будет по 1/4 (ст. 37 ГК РФ).

3. Супруги выделяют доли в совместной квартире не только детям, но и себе

Квартира, которая находится в совместной собственности, уже включает в себя равные доли супругов (по правилам законного режима имущества супругов).

Поэтому выделение им дополнительных долей по правилам использования средств МСК здесь не требуется — достаточно выделить доли только детям, а остальная часть квартиры останется в совместной собственности (такое соглашение не требует нотариального удостоверения).

Если же супруги все-таки решат выделить себе доли наравне с детьми, оформлять такое соглашение придется у нотариуса (а это дополнительные расходы, и немалые).