"Семейная ипотека" изменилась: как отреагировали застройщики

24 сентября 2026г.
Источник: Интерфакс Россия
Фото: Magnific


Москва. 24 сентября. ИНТЕРФАКС – Минфин озвучил изменения в программу "Семейной ипотеки", которые начнут действовать с 1 октября. Ключевые изменения – дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. В рамках программы ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.

Кроме того, вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита – до 15 лет.

На текущий момент в рамках "Семейной ипотеки" с момента ее запуска выдано льготных кредитов на сумму около 11 трлн рублей, более 2 млн семей улучшили свои жилищные условия.

Поскольку эта льготная программа является драйвером рынка новостроек в РФ, ее параметры в значительной степени влияют на спрос. Опрошенные "Интерфаксом" застройщики отреагировали на новые изменения не бурно, поскольку были морально готовы к принятым изменениям. Однако все они единодушно считают, что теперь рынку придется искать новые формы продаж и предлагать новые форматы жилья.

Программа и ее изменения

Напомним, что программа "Семейная ипотека" действует с 2018 года и за это время претерпела ряд изменений. До последнего обновления ипотека по ставке до 6% годовых была доступна семьям с ребенком до 7 лет, ребенком-инвалидом и семьям с двумя несовершеннолетними детьми, покупающим жилье в городах с численностью населения до 50 тыс. человек, в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития.

В 2025 году меру поддержки распространили на покупку квартир на вторичном рынке в городах с дефицитом строительства многоквартирных домов. С 1 февраля в России запретили оформлять две льготные ипотеки на одну семью. Согласно изменениям, супруги теперь являются обязательными созаемщиками по кредиту. Исключение предусмотрено, если супруг или супруга не гражданин РФ. Дальнейшее реформирование программы планировали на 1 июля 2026 года, но перенесли, и теперь ключевые изменения объявлены 1 октября 2026 года. В настоящее время программа продлена до 31 декабря 2030 года.

Ранее премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что кабмин дополнительно направит 157 млрд рублей на реализацию ипотечных программ с государственной поддержкой. Так, на программу "Семейная ипотека" предусмотрено почти 66 млрд рублей.

Парадокс реформы

Эксперты рынка понимают, что логика реформы – сделать поддержку более адресной и стимулировать многодетность: чем больше детей, тем выгоднее кредит.

"Главный парадокс реформы заключается в том, что максимальная финансовая нагрузка ляжет на семьи с одним ребенком, которые сегодня образуют около 60% всего объема сделок по программе. Напротив, многодетные семьи с тремя и более детьми сохранят доступные условия, а в столичном регионе при оптимистичном или реалистичном развитии событий даже снизят свои ежемесячные затраты", - отмечает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. 

Но многодетных семей не так много, поэтому эксперты опасаются, что перестройка семейной ипотеки превратит ее из инструмента поддержки строительного сектора в адресный механизм социальной поддержки узкой категории семей.

Также важно, что ограничение льготного периода первыми 15 годами создает отложенную нагрузку на семьи во второй половине срока, когда остаток долга перейдет на рыночную ставку. 

"Ограничение по срокам кредитов – наиболее рискованная из новаций в программе", - считают в "Метриум".

В компании рассчитали, что главным фактором становится двухэтапный график обслуживания долга: в первые 15 лет действует субсидированная ставка, а в последующие 15 лет остаток кредита пересчитывается по рыночной ставке.

По данным компании, для семей с одним ребенком в столице платеж в первые 15 лет вырастет со 121,5 тыс. до 154,9 тыс. рублей (+27,5%), а с 16 по 30 год составит 167,2 тыс. рублей. При воспитании двух детей ежемесячный взнос в льготный период увеличится со 121,5 тыс. до 128,8 тыс. рублей (+6%), после чего поднимется до 156,9 тыс. рублей. Семьи с тремя и более детьми в первые 15 лет снизят расходы со 121,5 тыс. до 100,8 тыс. рублей (–17%), однако во второй половине срока платеж составит 143,4 тыс. рублей.

В регионах для семей с одним ребенком платеж в первые 15 лет вырастет с 36,2 тыс. до 52,9 тыс. рублей (+46,1%), а затем достигнет 59 тыс. рублей. Для двух детей взнос увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. рублей (+22,1%) с последующим ростом до 55,5 тыс. рублей, а для трех и более детей составит 36,1 тыс. рублей (–0,3%) в первые 15 лет и 51,3 тыс. рублей с 16 по 30 год.

Ждали, и не боялись

"Изменение условий по семейной ипотеке не является для рынка неожиданным. Все понимали, что государственная поддержка не будет бесконечной и рано или поздно закончится. Теперь она становится ещё более адресной, и очевидно, что многие семьи, которые рассчитывали на этот инструмент, будут вынуждены пересматривать бюджет, параметры квартир, двигать планы на приобретение недвижимости на более поздний срок", - говорит заместитель коммерческого директора SEZAR GROUP Ольга Геннинг.

По ее мнению, сейчас на первый план выйдут другие инструменты стимулирования продаж. Например, рассрочка.

"На текущий момент одним из немногих инструментов, который позволяет покупателям снизить первоначальную финансовую нагрузку и перераспределить свои средства на период строительства, является рассрочка", - заверила эксперт.

"Со стороны девелоперов важно не компенсировать возможное изменение спроса исключительно скидками. Более эффективными инструментами станут гибкие графики платежей, рассрочка, траншевые решения и индивидуальные условия покупки. При этом такие предложения должны соответствовать экономике проекта и не снижать качество продукта", - добавляет директор по продажам девелоперской компании Новая Эра Владимир Бодганюк.

Не принижает роли рассрочек и Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости "Асториус". 

"Усилится роль рассрочек от застройщиков, доля которых уже достигает 25-30% сделок. Однако, как показывает практика, рассрочки не способны заменить ипотеку", - считает эксперт.

Как поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, механизм нельзя использовать как основной в стратегии продажи проекта, поскольку у застройщика при большом объеме продаж с рассрочкой возникнут сложности с покрытием проектного финансирования средствами на счетах эскроу.

"Это предсказуемо увеличит стоимость проектного финансирования, и тогда застройщику нужно будет повышать цены на жилье. В результате такая стратегия приведет к потере конкурентоспособности и рынка. Но разумное использование механизма, например, не превышая 10% общего объема недвижимости, может быть эффективно", - уверен эксперт.

Сегменты и рынки

Еще одним важным фактором при изменении параметров программы эксперты считают неравномерность влияния.

"В столичных регионах, где лимиты выше, а доходы заёмщиков больше, рынок адаптируется быстрее, тем более уже мы видим увеличение доли рыночной ипотеки. В регионах, где семейная ипотека занимает до 70% сделок, а альтернативные инструменты ограничены, падение спроса может быть более глубоким. Девелоперы в ряде регионов вынуждены замораживать новые проекты и пересматривать планы по запуску. По оценкам, спрос на новостройки в массовом сегменте может упасть на 10-20% к концу года", - прогнозирует Авдеева.

По расчетам "Асториус", при увеличении ставки с 6% до 10%, ежемесячный платёж увеличится примерно на 28-39% только за счет льготной части ипотеки, а сумма переплаты за 25 лет вырастет с 93,29% до 215,97%. "Для многих семей с 1-2 ребенком это будет означать, что покупка жилья отложится на неопределённый срок", - уверена Авдеева.

Она подчеркивает, что многодетные семьи становятся приоритетной целевой аудиторией, и застройщики будут адаптировать продукт под них, как по форматам, так и по маркетингу.

О возможной адаптации продукта говорит и Ольга Геннинг, которая считает, что сейчас приоритетом всех девелоперов является задача не просто компенсировать снижение спроса, а адаптировать проекты, которые выводятся в реализацию, под структуру покупательского спроса.

"Поскольку очевидно, что сегодня конкурентоспособность определяется не столько ценой квадратного метра, сколько тем, как этот квадратный метр можно купить, т.е. размером ежемесячного платежа и гибкостью других условий дальнейшего "обслуживания" сделки", - отмечает эксперт.

По данным "Метриум", средняя стоимость квартиры в массовом сегменте новостроек Москвы составила 21 млн рублей (48 кв. м). Средняя цена квартиры в регионах Российской Федерации определена на основе расчетов экспертов "Метриум" по статистике единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) о средней стоимости квадратного метра и средней площади жилья без учета Москвы и Санкт-Петербурга и составила 7,5 млн рублей (49 кв. м).

Инвестиция в будущее

Как подчеркивает управляющий директор КОЛДИ Алексей Синявский, поддержка молодых семей сегодня напрямую формирует отложенный спрос на качественную недвижимость завтрашнего дня, обеспечивая стабильную динамику развития всего девелоперского рынка.

Однако не стоит забывать, что программа в первую очередь - социальная мера поддержки граждан. "Она показала свою востребованность среди российских семей – более 85 % льготных кредитов выдается по этой программе. Обновление параметров в части дифференцированной ставки в зависимости от числа детей и региона приобретения жилья повысит адресносность этой программы, которая направлена на поддержку демографии", - прокомментировали "реформу" в ДОМ.РФ.

Там отдельно подчеркнули, что для семей сохраняется возможность сочетать льготное кредитование с другими мерами государственной поддержки.