Не этаж красит квартиру
Этаж напрямую влияет на ликвидность квартиры. Богатый выбор предложений на рынке недвижимости позволил сформировать покупателям «белый» список этажей
В любых сферах, связанных с продажей, существует понятие «неликвидный товар», то есть тот, который тяжело реализовать. Рынок недвижимости - не исключение. Критериев неликвидного жилья великое множество: плохой вид из окна, низкий уровень инсоляции, отсутствие балкона, маленькая кухня, тонкие стены и так далее. Но, пожалуй, самым популярным, после транспортной доступности, признаком ликвидности квартиры можно смело назвать этаж.
Высоко или низко?
Не первый и не последний - это было главным правилом при выборе квартиры до начала 2000-х годов. Первый этаж всегда ассоциировался с шумом, а последний - с ежедневным «походом» вверх по ступенькам, ведь лифт, если он вообще был, как правило, подолгу не работал, а даже если и работал, то пользовались им редко - велик шанс был застрять.
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева считает, что, в отличие от старого жилого фонда, проблема непопулярных этажей в меньшей степени характерна для рынка новостроек. Прежде всего, первый этаж в новых домах зачастую концептуально создается нежилым. Здесь предусматриваются коммерческие площади, изначально предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, включая магазины, салоны красоты, службы быта и услуг.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», уверенно заявляет, что самыми непопулярными у покупателей квартир являются нижние этажи новостроек. «Первый этаж отталкивает покупателей по многим причинам: повышенная влажность и пониженная температура, низкий уровень проникновения солнечного света, плохой вид из окна, высокий уровень шума. Квартиры здесь также более уязвимы с точки зрения безопасности: ворам легче проникнуть через окно. Да и любопытные взгляды прохожих нарушают ощущение защищенности и приватности», - перечисляет эксперт. Кроме того, в подвалах дома чаще всего заводятся паразиты и грызуны, которые могут проникать в квартиру.
Вторые этажи не вызывают резкого отторжения у покупателей, но и не пользуются высокой популярностью. Для них характерны некоторые из недостатков первых этажей, такие как шум, плохая инсоляция, неудачный вид из окна. К ним добавляется целый ряд специфических минусов, к примеру, наличие козырьков подъезда или магазина. Со временем на них скапливается мусор, который портит вид. Кроме того, первые этажи часто сдаются под коммерческие помещения, поэтому у жильцов вторых этажей буквально под носом может появиться магазин с вечно хлопающей входной дверью или заведение общепита с вытяжкой из горячего цеха.
Наконец, противоречивое отношение у покупателей и к жилью на последних этажах. Как правило, оно связано с устаревшими стереотипами, не имеющими ничего общего с реальностью: слабый напор в водопроводе, сквозняки, повышенная комнатная температура, протечки крыши и так далее. Конечно, благодаря современным технологиям все эти недостатки уже не присущи новостройкам, но стереотипы сохраняются.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что и первые этажи, и последние имеют свои преимущества и своего потребителя, который покупает квартиру именно на этих этажах. Высокий этаж берут, прежде всего, из-за видовых характеристик (если высотность дома позволяет говорить об этом), первый-второй - если в семье есть маломобильные люди. «Кроме того, покупка квартиры на первом этаже - это возможность сэкономить, так как подобные лоты дешевле остального объема примерно на 5-7%. Кстати, также всегда чуть дешевле квартиры на втором этаже, когда первый отдан под нежилые коммерческие площади», - рассуждает Доброхотова.
С другой стороны, первый этаж не всегда плох, парирует Андрей Завьялов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet, в высоких ценовых сегментах квартиры на первых этажах с отдельным входом на благоустроенную и закрытую территорию могут стоить дороже. В целом в современных проектах большинством застройщиков используются повышающие коэффициенты по мере роста этажности. Повышение цен на квартиры обычно начинает с третьего этажа, следующая ступень - это восьмой или девятый этаж, и далее уже на самых верхних этажах еще раз индексируется цена.
Конкурс популярности
Раньше нельзя было говорить о какой-либо популярности при выборе квартир, так как выбора, по сути, не было. Наши родители, бабушки, дедушки, чаще всего получали свои квартиры и в большинстве случаев не имели возможность выбирать жилплощадь. Но современный покупатель уже может позволить себе выбирать, тем более, когда застройщики стараются предоставить все для этого. Большое разнообразие предложений на рынке недвижимости сформировало у покупателей неофициальный «белый» список этажей.
Популярность этажа среди покупателей напрямую зависит от этажности дома в целом. Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «Сапсан», привел пример 12-этажных домов, где большим спросом пользуются этажи с третий по девятый, поэтому зачастую стоимость «квадрата» в данном случае устанавливается выше, чем на крайних этажах. Однако бывает и наоборот, иногда первые и последние этажи стоят столько же, а то и заметно больше, чем остальные. Высокая цена на первые этажи может быть обусловлена перспективой их перевода в нежилые помещения, если дом расположен в «проходном» месте. Цену на верхние этажи поднимают, когда из квартир открывается хороший вид, например, на лес, поле, реку, пояснил специалист.
Если говорить о стандартном семнадцатиэтажном доме, то традиционно «золотой серединой» считается шестой-десятый этажи, поделилась информацией Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. Наименее востребованы нижние этажи, как уже было сказано выше. «По-прежнему клиенты руководствуются еще советскими стереотипами о том, что первый-второй этажи - это уличный шум, неприятные запахи из подвала, недостаточная освещенность и прочее. Однако ситуация давно поменялась. Во-первых, в большинстве новостроек Московского региона на нижних этажах домов размещаются нежилые помещения. Во-вторых, такая концепция, как примеру, двор без машин или увеличенная высота холла позволяет снизить посторонние шумы», - оптимистична Акимова.
Популярность с третьего по девятый этаж не случайна, настаивает Елена Кульбикова, первый вице-президент ГК «Премьер». «Они оптимальны с физиологической точки зрения: виды, которые открываются с этих этажей, не пугают глаз, а звуки, доносящиеся с улицы - не режут ухо. На эти этажи возможно подняться пешком, самостоятельно занести велосипед или детскую коляску, так как с точки зрения рядового обывателя однажды оба лифта непременно сломаются», - рассказала она.
Тем не менее, среди покупателей обязательно найдутся и любители первых двух этажей. Это, как правило, те, кто провел свое детство в загородных домах или малоэтажках, или сельские жители, или просто немолодые люди. Им приятен вид зелени из окна, не раздражает звук проезжающего мимо транспорта и крики играющих детей на площадке возле дома.
Но покупателю не стоит отчаиваться, если в интересующем его доме остались, скажем, квартиры только на первом этаже. Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что практически на любом этаже квартира имеет свои плюсы и минусы. «Если говорить о квартире, расположенной над коммерческими помещениями, то стоит обратить внимание на наличие или отсутствие технического этажа. В новостройках часто между этажами со встроенными помещениями и жилыми этажами предусматривается технический этаж, поэтому если он имеется, то возможные проблемы с арендаторами коммерческого помещения минимизируются. Если технический этаж отсутствует, то многое будет зависеть от того, кто будет занимать коммерческие помещение: отделение банка, аптека, магазин, салон красоты или предприятие общепита», - предупреждает эксперт.
Продавали – веселились, посчитали – прослезились
Местоположение и этаж - это, бесспорно, важные критерии при выборе будущей квартиры. Но наряду с этим не стоит забывать о цене. Абсолютно все покупатели выбирают квартиру в рамках своего бюджета, а уже потом обращают внимание на то, сколько метров до ближайшей станции метро и на что посмотреть из окна.
Помимо вышеуказанных плюсов и минусов, «непопулярные» этажи имеют одно очень важное преимущество - хорошие скидки. Девелоперы готовы существенно уступить в цене покупателям «неликвидных» квартир.
Важно помнить, что избавиться от неликвидных квартир в проекте практически невозможно, поэтому девелоперам остается только продавать их с дисконтом, поделился Игорь Рогулин, генеральный директор «БИГ Реал Эстейт».
Скидки на неликвидные квартиры могут достигать 20%. Например, квартиры над супермаркетом сулят проблемы будущим жителям, так как зона загрузки может быть расположена со стороны окон. Или неликвидными будут квартиры с окнами, выходящими на крышу более низких корпусов или инфраструктурных объектов на территории комплекса - детских садов, школ и так далее.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, сообщила, что в домах, где все первые этажи нежилые, покупатели могут приобрести жилье на втором этаже со скидкой 5-7% от средней стоимости квартир в данной секции, несмотря на то, что высокие потолки на первых этажах значительно поднимают уровень второго этажа.
Чтобы избавиться от «неликвидных» квартир, застройщики могут ограничиться не только скидками. Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина рассказала, что в случае с высокими этажами застройщики могут предусмотреть панорамное остекление, что сделает недвижимость более привлекательной. На нижних этажах повысить привлекательность квартир сложнее. В малоэтажных комплексах, например, стараются предусмотреть отдельный вход для жителей первых этажей, что создает ощущение приватности, уединенности. Были и такие случаи, когда застройщики для покупателей квартир на втором этаже предусматривали выход на эксплуатируемую кровлю (на первом этаже располагаются магазины и другие объекты бытовой инфраструктуры), отмечают игроки рынка.
В идеале для борьбы с «неликвидом», девелоперам необходимо предусматривать технические и планировочные решения еще на стадии проектирования, считает вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев. «При планировке на первом этаже возможности создания мест общего пользования или коммерческих помещений необходимо учесть, как развести потоки жителей и клиентов этих заведений. Для верхних этажей стоит предусмотреть проектом дополнительную шумоизоляцию, применить правильные технологические решения, исключающие возможность протечек, отводящие тепло из-под кровли летом и сохраняющие его зимой», - добавил он.
Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, сообщил, что многие девелоперы строят свои «шахматки» квартир по двум принципам. Первый - когда за базовую минимальную стоимость принимается цена 1 кв. м на самом нижнем, неликвидном этаже и в дальнейшем с повышением этажности цена увеличивается на 0,5-1%. Соответственно, на самом верхнем этаже стоимость квартир обычно выше на 15-20%, и такой подход обычно характерен для проектов бизнес- и премиум-классов.
В жилье комфорт-класса, в силу подхода к вымыванию квартир из середины, за базовую стоимость принимается цена как раз самых ликвидных этажей - обычно пятый-седьмой этажи в зависимости от этажности. Такая стоимость является максимальной по размеру относительно всех других этажей. Соответственно, на квартиры с этажей, которые находятся выше или ниже пятого-седьмого, стоимость пропорционально снижается. На верхние этажи дисконт меньше - порядка 1-1,2% на этаж, а для этажей ниже четвертого-пятого стоимость снижается на 1,5-2% за каждый этаж.
Но на самом деле, этаж - это не самое главное при выборе квартиры: как гласит старая еврейская поговорка, покупая дом, сначала узнай кто твои соседи.