«Эффект Долиной» выявил семь проблем на рынке жилья России

Наталья Густова
Источник: РБК-Недвижимость
4 декабря 2025г.

Фото: https://www.freepik.com/free-photo/paper-style-earth-globe-with-buildings_25403745.htm#fromView=sear...

«Эффект Долиной» (ситуации, когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомленность) выявил семь основных проблем на рынке жилья. Об этом говорится в резолюции (есть в редакции) по результатам круглого стола в Госдуме «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».

Круглый стол прошел в Госдуме 20 ноября. В нем приняли участие депутаты, представители Верховного суда, Минюста, Росреестра, МВД России, Росфинмониторинга, СК, банков, страховых компаний, риелторы, а также пострадавшие от мошенничеств граждане.

Как следует из текста резолюции, участники мероприятия выявили ряд проблем.

1. Неработающая реституция

Речь идет о взаимном возврате полученного по недействительной сделке. Каждая из сторон возвращается в то положение, в котором была до сделки, как будто ее не было. «Но при признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры», — указывается в документе.

2. Противоречивая судебная практика

Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи Гражданского кодекса — 177–179 , затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику. При ней однотипные дела получают диаметрально противоположные исходы в зависимости от субъективного восприятия судом фактов.

 
Ст. 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
Ст. 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.
Ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

3. Недостаточная защищенность добросовестного покупателя
Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей.

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, при этом приобретатель не знал и не мог знать об этом обстоятельстве (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца

В документе указывается, что суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки. Например, видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование. В итоге они выносят решения на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.

5. Истребование жилья у добросовестных покупателей наследниками

Еще одна проблема касается добросовестных покупателей и наследников продавца. В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя. То есть наследники могут вернуть назад проданную недвижимость.

В то же время добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов. Это может создавать существенные перекосы не в пользу добросовестного покупателя.

6. Отсутствие единой системы информационного обмена

Среди выявленных проблем указывается отсутствие единой системы информационного обмена между Росреестром, МВД России, судами, нотариусами, банками и риелторами.

«В результате отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса», — поясняется в тексте резолюции. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля, отмечается в документе.

7. Отсутствие закона о риелторах

Среди проблем называется и отсутствие закона о риелторской деятельности. В резолюции указывается, что сейчас нет единых стандартов подготовки и сертификации риелторов. Заниматься этой деятельностью могут люди без надлежащей квалификации.

По итогам мероприятия также была создана рабочая группа по выработке решений, направленных на противодействие мошенническим схемам на рынке жилья и защите прав добросовестных покупателей. Депутаты приступили к подготовке законопроектов, направленных на решение выявленных проблем.