Что можно делать с ипотечной квартирой

Елена Васильева, Руководитель группы специалистов по недвижимости

Пока вы выплачиваете ипотеку, квартира находится в залоге у банка как гарантия погашения долга. При этом вы остаетесь собственником недвижимости, можете распоряжаться ею, но с ограничениями на время срока действия ипотечного договора. Разобрались вместе с экспертами, на какие действия потребуется согласие банка.

Ремонт

Если вы хотите отремонтировать квартиру, согласие от банка на это не нужно. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель. Другими словами, делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости. Ведь если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется продать квартиру. И вырученных денег должно хватить на погашение долга.

Перепланировка

Для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз. 3 п. 1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

«Для банка есть обоснованный риск [что недвижимость может потерять в цене]. Когда существует вероятность, что перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с кредитором», — советует вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Сдача в аренду

Предположим, вы решили сдать квартиру, чтобы заработанные деньги направить на погашение ипотеки. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено. Это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это прописано в кредитном договоре.

«Если вы нарушите такое условие и сдадите квартиру без ведома банка, он может потребовать акселерацию кредита — досрочную выплату всего тела долга и процентов за соответствующий период», — говорит Владимир Кузнецов.

Для получения согласия нужно предоставить банку:

- заявление;

- договор аренды;

- письмо от страховой компании о том, что она согласна покрыть риски;

- если ипотека оформлена с использованием жилищных субсидий от государства (прежде всего материнского капитала), потребуется согласование с органами опеки.

«Не стоит пренебрегать условиями договора и не уведомлять кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью. Он в любой момент может потребовать от вас полного досрочного возврата долга. И если это не будет выполнено — продать ипотечное жилье с торгов. Таким образом, лучше поставить банк в известность, даже если такого пункта в договоре ипотеки нет», — отмечает ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.

Продажа

Для регистрации права собственности на другого владельца нужно обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Поэтому его согласие требуется для продажи квартиры. Это прописано и в статье 346 ГК РФ.

«Несмотря на то что закон содержит формулировку "…если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога", принципиально ситуацию это не меняет. Банк обычно включает в кредитный договор условие о необходимости своего согласия на заключение договора купли-продажи. Кроме того, банку потребуется одобрить нового собственника (если тот хочет купить квартиру в ипотеку. — Прим. ред.)», — говорит Владимир Кузнецов.

Покупатель, который хочет получить ипотеку, должен соответствовать требованиям банка. Узнать, какие условия и требования к заемщикам есть в разных банках, можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Нужно лишь ответить на несколько вопросов — и сервис подберет предложения с высокой вероятностью одобрения.

Дарение

На сделки дарения распространяются те же правила, что и на сделки купли-продажи. Банк должен дать разрешение на это. Кроме того, на нового владельца квартиры переходят обязанности по выплате кредита.

Завещание

А вот для того чтобы завещать квартиру, собственнику не требуется согласие банка, говорит Владимир Кузнецов. Это обозначено в пункте 3 статьи 37 ФЗ РФ № 102-ФЗ: «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

Правда, кроме недвижимости, наследник приобретает и обязанности по кредиту, если долг еще не выплачен.

Регистрация других людей

Закон не запрещает прописывать в квартире, купленной в ипотеку, ближайших родственников: детей, супруга или супругу. Но банк может указать в кредитном договоре условия регистрации (например, потребовать выписать всех, если кредит не будет выплачен) и обязать согласовать процедуру с ним.

Раздел при разводе

Ипотечная квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом. Когда супруги разводятся, долг становится общим, если иное не прописано в брачном договоре. Также супруги могут оформить соглашение и определить доли в разделе недвижимости и долга, но в таком случае потребуется согласие банка. Если недвижимость покупали с помощью личного имущества мужа или жены (например, использовали деньги с продажи переданной по наследству квартиры), то такая недвижимость не будет делиться поровну.

Вот как еще могут поступить супруги:

- Продать квартиру, предварительно получив согласие банка, и погасить кредит.

- Один супруг выплачивает ипотеку полностью, второй возмещает ему свою долю. Такие отношения лучше оформить в соглашении.

- Один из супругов отказывается от доли и передает ее другому супругу, то же самое происходит с кредитом.