Валютные ограничения, снижение инвестиционного рейтинга России: что это значит для рынка недвижимости?

Юлия Судакова, Елена Корсунская
Источник: ЦИАН
10 марта 2022


ЦБ РФ ввел временный порядок операций с наличной валютой с 9 марта по 9 сентября. Агентство Fitch понизило России долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте с B до C. Этот уровень подразумевает выполнение обязательств, но, по мнению агентства, суверенный дефолт представляется неизбежным. Как все эти изменения отразятся на рынке недвижимости и его участниках? Мы узнали мнения экспертов.


Центробанк РФ ввел временный порядок операций с наличной валютой. С 9 марта россияне могут снять со своего счета не более $10 тыс. наличными. Всё, что свыше этой суммы, — только в рублях по рыночному курсу на день выдачи.

Как пояснил регулятор, 90% валютных счетов, размещенных в российских банках, и так не превышают $10 тыс., так что «90% держателей валютных вкладов или счетов смогут полностью получить свои средства в наличной валюте». Если у человека есть несколько валютных вкладов в разных банках, то он вправе снять до $10 тыс. со вклада в каждом банке.

В течение полугода банки не будут продавать наличную валюту гражданам. А вот поменять наличную валюту на рубли можно будет в любой момент и в любом объеме — без ограничений. Кроме того, американские доллары стали единственной доступной для россиян валютой: любая иная (включая евро) все равно будет конвертироваться в доллары.

Еще одним важным экономическим событием стало снижение инвестиционного рейтинга России. Так, международное рейтинговое агентство Fitch понизило России долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте с B до C.

По инвестиционной шкале уровень С подразумевает выполнение обязательств, но дефолт представляется неизбежным. Агентство предполагает, что экономические санкции угрожают финансовой стабильности России и могут означать для нее неспособность обслуживать госдолг.

Ранее международное агентство Moody's Investors Service снизило рейтинги долгосрочного эмитента и необеспеченного долга России в национальной и иностранной валюте с B3 до CА. Дальнейший прогноз характеризуется как негативный.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики:

— Решения зарубежных рейтинговых агентств после всех ранее принятых формальных и неформальных санкций не добавляет чего-то принципиально нового в складывающуюся макроэкономическую реальность. Слово «дефолт» у нас связано с событиями 1998 года, но прямое сравнение с тем, что произошло 24 года назад, представляется некорректным.

Решение ЦБ РФ по валютным ограничениям способно привести к дополнительному ажиотажу на рынке жилья. Часть держателей банковских депозитов вновь предпочтет переложить их в квадратные метры.

Потенциальный спрос (количество просмотров объявлений, звонков, показов) начнет расти. В краткосрочной перспективе количество сделок также увеличится, хотя и проводить их станет сложнее. В условиях общей нервозности передумать могут как продавцы (особенно на вторичном рынке, где неясно, какая цена сейчас является справедливой), так и покупатели.

Само решение по валютным депозитам может затронуть лишь сегмент элитной недвижимости, хотя доля объявлений, где цена заявлена в долларах или евро, не так велика даже там. Но сам процесс сделки с элитной недвижимостью гораздо чаще требовал трансграничных банковских операций, обмена валют и т. д.

В краткосрочной перспективе держатели валютных депозитов окажутся в более выгодном положении. Волатильность курса национальной валюты до завершения острой фазы геополитического кризиса будет высока, тогда как продавцам на рынке жилья не удастся с аналогичной скоростью реагировать на колебания курса.

Перевод на экспонирование цен в валюте представляется маловероятным: доля тех, кто получает свои доходы в иностранной валюте, сейчас (в отличие от 1990-х и начала 2000-х годов) исчезающе мала.

Гораздо более важным фактором, который начнет сказываться на рынке уже в ближайшие недели и месяцы, является ситуация на рынке труда. Если сложить воедино все заявления о приостановке бизнеса в РФ, то это способно затронуть заметную часть населения крупных городов.

«Приостановка бизнеса» и «увольнение сотрудников» — это разные явления, но, если всё большее число россиян лишится привычных доходов (пусть и номинированных в рублях), то сжатие спроса эскалирует кризисные явления во всей строительной отрасли.

Кризиса как такового избежать вряд ли удастся, но его глубина будет зависеть от адекватности решений по господдержке отрасли.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

— Рейтинги являются отражением общего состояния экономики. Сейчас всё зависит от дальнейшего развития макроэкономической и политической обстановки. Если нынешняя ситуация разрешится в ближайшие один–два месяца, то каких-либо серьезных изменений на рынке недвижимости не предвидится.

Временный порядок операций с валютой может негативно сказаться на рынке элитной недвижимости, где операции часто происходят в долларах. На других сегментах нововведение ЦБ РФ не отразится, поскольку в них цены формируются в рублях.

Петр Войчинский, генеральный директор агентства недвижимости «Мир Квартир–Элит»:

— В перспективе есть большой риск приостановки работы маленьких застройщиков на рынке. Выплывут большие девелоперы, у которых достаточно своей ликвидности.

Также мы ожидаем введение комплекса мер для поддержания строительной отрасли. Они должны сдержать резкий рост цен и поддержать спрос за счет субсидированных льготных ставок по ипотеке.

Но в любом случае цены на первичном рынке неизбежно пойдут вверх. Цены на вторичном рынке также будут расти, но преимущественно из-за сокращения предложения на рынке.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости»:

— Нововведения, связанные с ограничением снятия валюты, еще раз говорят о том, что главный финансовый регулятор продолжает проводить политику сокращения валютного оборота.

Кроме того, вводятся ограничения на покупку наличного доллара (в безналичной форме покупки разрешены). Безусловно, подобные ограничения подтолкнут людей на закрытие банковских вкладов, а полученные средства будут либо лежать в ячейках, на которые не распространяются временные правила, либо могут быть вложены в недвижимость.

Но, на мой взгляд, это не приведет к заметному росту спроса на недвижимость из-за ограниченности указанной суммы.

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

— Нововведения случаются каждый день и чуть не каждый час. Как это все скажется на рынке недвижимости, узнаем в перспективе. Сейчас на сделки выходят в основном люди, которые начали заниматься вопросом покупки/продажи недвижимости до 24 февраля. Все-таки подобные операции — дело небыстрое: минимальный срок сделки на вторичном рынке составляет порядка одного месяца.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— С точки зрения покупателя введенные Центробанком ограничения увеличивают уровень недоверия к банковской системе, и это недоверие будет только расти. В итоге люди (особенно те, кто не успел перевести их в валюту) будут искать иные источники для вложения средств.

ЦБ РФ объявил, что доля валютных активов граждан с суммой более $10 тыс. составляет около 10% — это скорее клиенты премиального сегмента, которые уже пытаются покинуть родину и спасти свои сбережения в иностранных банках. Так что эта мера скорее подстегнет спрос, чем охладит его.

Говоря о том, что ждет строительную сферу, надо признать, что 1998 год еще не забыт, поэтому перспективы у отрасли есть. Особенно если учесть, что инициируется мощная поддержка со стороны президента: в качестве ожидаемых мер упоминаются заградительные пошлины на ресурсы, да и вывозить некому — санкции. Но следует понимать, что и себестоимость строительства возрастет минимум на 30%.
Говоря о перспективах, процитирую Сергея Степашина (экс-премьер РФ, бывший председатель Счетной палаты РФ, с 2014 года — председатель наблюдательного совета госкорпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» — Прим. ред.). На совещании в ходе «Строительной недели» он сказал, что наша отрасль должна стать системообразующей в это сложное время. Надеюсь, меры ЦБ РФ этому скорее поспособствуют, чем помешают.

Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:

— Говорить о реальном дефолте в России я бы не стал: он может быть технического характера по внешним обязательствам из-за введенных ограничений. Это влияет на рейтинг инвестиционной привлекательности для внешних инвесторов, а на фоне геополитической напряженности он и без того был низок.

На российский рынок недвижимости больше влияет внутренняя ситуация в стране. Во-первых, это рост ключевой ставки, а за ней — и ипотечных ставок на готовое жилье, во-вторых, рост стоимости строительных материалов и высокий уровень ожидаемой инфляции, в-третьих, риск снижения доходов у населения в связи с увеличением расходов.

Риски, что застройщики сократят запуск новых строек, действительно есть, но по больше это касается мелких застройщиков, которые предпочтут переждать и вернуться на рынок после полной стабилизации ситуации. Крупным застройщикам это сделать значительно сложнее — многие предпочтут свести к минимуму маржинальность бизнеса, но сохранить его, скорректировав объемы.

Российский строительный рынок сильно изменился за последние 10 лет — теперь он более защищен при кризисных ситуациях. Его дальнейшее развитие будет зависеть от мер государственной поддержки, в том числе от условий продления льготной ипотеки.

Последние пару лет строительная сфера была обеспечена высоким спросом, что позволило сформировать подушку безопасности для кризисного периода. У государства есть опыт стимулирования этой сферы, а проектное финансирование минимизирует риски появления недостроев.

Коммерческая недвижимость

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:

— Рынок коммерческой недвижимости достаточно инертный, поэтому глобальные последствия можно будет обсуждать позже. Сейчас мы видим, что зарубежные компании приостановили сделки.

Говоря о российских компаниях — прежде всего о тех, бизнес которых не связан с поставками из Европы и США, отмечу, что сделки продолжают совершаться.

Игроки, которые рассматривали в аренду крупные складские блоки, переговоры не прекращают. А, учитывая вероятный выход на рынок лотов по привлекательной цене, мы ожидаем сделок купли-продажи в ближайшей перспективе.

На офисном рынке мы, вероятно, увидим тенденцию к оптимизации занимаемых площадей. Маркером здесь могут стать коворкинги и смарт-офисы с их гибкими договорами аренды.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

— Прогнозируемый дефолт — во-первых, это какая-то квазиистория: у государства есть ресурсы выполнить обязательства по долларовым бондам, но нет возможности использовать эти ресурсы, поскольку активы ЦБ РФ за рубежом заморожены. Во-вторых, вероятный дефолт для рынка коммерческой недвижимости сейчас не главная проблема. Главное — стремительный рост вакансии в ритейле и офисах на фоне абсолютно непрогнозируемого спроса.

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom:

— Понижение инвестиционного рейтинга никак не связано со спросом на рынке коммерческой недвижимости. Рейтинги международных агентств иллюстрируют способность РФ погашать внешние обязательства — по зарубежным бондам, например. Внутристрановые обязательства не имеют к этому никакого отношения. К тому же наш рынок недвижимости находится в рублевой зоне.

До начала новых санкций снижение рейтинга означало бы для международных инвесторов, что идти в Россию не стоит — это бы влияло на рынок недвижимости. Сейчас же, в отрыве от инвестиций нерезидентов, это уже не имеет никакого значения.

Денис Колокольников, управляющий партнер компании RRG:

— Из-за санкций в экономике, безусловно, ожидается спад — это повлияет на коммерческую недвижимость. Есть понимание, что спрос в разных сегментах трансформируется. Будут востребованы складские, производственные помещения, в том числе для наукоемких производств — как следствие санкций.

В ритейле на замену ушедшим западным арендаторам придут российские, турецкие операторы и арендаторы из других стран. Первичные потребности покупателей будет закрывать районный ритейл.

Сейчас мы наблюдаем спрос на стрит-ритейл — в том числе и среди тех покупателей, кто хочет припарковать деньги в новостройках и сданных в аренду помещениях.

Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CBRE:

— Оценивать влияние этих факторов и давать конкретные прогнозы пока рано. Как показал опыт предыдущих кризисов, масштабы подобных негативных оценок на ранних этапах развития ситуации, как правило, были завышены. Фактическое развитие дальнейших событий носило более умеренный характер.

На рынке коммерческой недвижимости России преобладают локальные инвесторы. В течение последних двух лет доля иностранного капитала не превышала 8% общего объема инвестиций. Поэтому мы не ожидаем большого влияния на рынок со стороны международных инвесторов.

Рост ключевой ставки приведет к увеличению стоимости заемного финансирования, что также повлияет на стратегии инвесторов и девелоперов на российском рынке. Структура инвестиций может претерпеть перераспределение в пользу более устойчивых и низкорисковых секторов и объектов недвижимости.

В краткосрочной перспективе инвестиционная активность замедлится ввиду высокой волатильности и неопределенности. Игроки занимают выжидательную позицию — ключевые решения по инвестиционным проектам будут сдвигаться на более поздние сроки.

Тем не менее недвижимость остается и будет оставаться привлекательной для инвестиций, так как основное ее свойство — сохранение капитала — будет особенно важным в ближайшие годы.

В среднесрочной перспективе мы ожидаем, что уровень активности локальных инвесторов будет оставаться на высоком уровне.