Как проверить участок перед покупкой

Олеся Дьяченко, Специалист по недвижимости

У каждого человека свое представление идеального дома или дачного отдыха: кому-то важно, каким будет сам дом, а для кого-то решающим фактором станет окружение и транспортная доступность. Путь к мечте о собственном доме или даче начинается с поиска подходящего земельного участка. В отличие от квартиры, у земли существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.

Определитесь с целью покупки

Для начала нужно решить, что будет на земельном участке — дача или жилой дом.

Выбирайте участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если для вас критична хотя бы одна из следующих возможностей:

- оформление постоянной регистрации
- получение ипотеки по льготным ставкам в рамках госпрограмм
- использование материнского семейного капитала

Если вы просто хотите найти место для дачного отдыха (то есть для сезонного проживания), то для этих целей нужно выбирать участок, где разрешено возведение садового дома — ранее всем привычной дачи.

Обратите внимание, что в этом случае характеристики дома не будут иметь значения. К примеру, вы построили дачу, которая подходит для постоянного проживания. При этом, если на вашем участке нельзя размещать жилой дом, то по документам объект всё равно будет считаться садовым.

Разберитесь с видом разрешённого использования

Целевое назначение земельных участков — это довольно запутанная и сложная тема, но освоить ее надо каждому землевладельцу. Иначе может быть так: купил участок и уже готовишься к строительству дома мечты, как вдруг оказывается – что строить нельзя, ни дом, ни дачу. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли.

Ещё раз напомним, что и где можно строить.

Где и что можно строить

Жилой дом
постоянное проживание, прописка
ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок), СНТ, ДНТ

Садовый дом
сезонное проживание, без прописки
ЛПХ (приусадебный участок), СНТ, ДНТ

Хозпостройки
хранение урожая, инвентаря
ЛПХ (полевой участок), ОНТ

Ничего нельзя строить
Садоводство

Проверьте информацию

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и не тратить время на лишние поездки, рекомендуем сначала изучить информацию в открытых источниках — для её получения желательно знать точный адрес, а лучше — кадастровый номер объекта.

Публичная кадастровая карта Росреестра

Это открытый бесплатный информационный портал, на котором можно найти следующую информацию:

- Точная площадь участка.

- Кадастровая стоимость. От нее зависит размер имущественного налога.

- Форма участка и его привязка к местности. От формы зависит план строительства и размещения на участке сада, огорода, построек.

- Вид разрешенного использования.

- Назначение земель. Обратите, внимание, что строить жилые дома на землях сельхозначения проблематично.

- Близлежащие объекты. Можно просмотреть участки и постройки, которые находятся рядом — это позволит избежать неприятных производств или хозяйств по соседству.

Выписка из ЕГРН

Заказать такой документ можно через центры госуслуг «Мои документы», на официальном сайте Росреестра и через сервис Федеральной кадастровой палаты.

Что смотрим:

- Категория и вид разрешенного использования участка

- Площадь и проведение межевания (закреплены ли границы участка)

- Ограничения по строительству и использованию (если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории)

Лучше заказывать расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдёт, так как в ней нет информации об ограничениях.

Генеральный план

По сути, это карта населенного пункта или муниципального образования со всеми важными объектами, не только существующими, но и будущими. Разобраться в генплане непросто, тем более что он может состоять из сотни документов. Но некоторые открытия могут стоить того.

Генеральный план можно найти на сайте местной администрации (как правило, в разделе «Документы») либо на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) — для поиска документов регистрация не требуется.

Что можно найти в генеральном плане:

1. Карта функционального зонирования – на какие зоны разделяется территория, планы по ее зонированию. Можно увидеть, где размещены полезные объекты социальной инфраструктуры, и наоборот, нежелательные территории для соседства (например, зоны размещения отходов).

2. Карты размещения объектов тепло- и газоснабжения, объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Полезно знать, насколько далеко размещены такие объекты, особенно если к участку требуется подключение коммуникаций.

3. Карта границ территорий объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий — для использования земли в таких зонах могут потребоваться специальные разрешения, а строительство здесь может быть запрещено.

4. Карта границ зон с особыми условиями использования территории — один из наиболее полезных документов генерального плана. Позволяет уточнить границы водоохранных зон, охранных зон линий электропередач, нефтетрубопроводов, газохранилищ, санитарных зон и т.п. На таких картах также обычно размещены зоны паводков и подтоплений.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

С документом также можно ознакомиться на сайте местной администрации или на портале ФГИС ТП.

В ПЗЗ можно посмотреть основные, условно-разрешённые и дополнительные виды разрешенного использования земельных участков внутри зон территории. Информация будет полезна, если нужно поменять вид разрешенного использования.

Чаты и сайты местных жителей

Можно узнать заранее, на что жалуются местные жители. Например, на сайте «Добродел» регистрируются и решаются жалобы жителей Московской области. На карте сайта можно выбрать район и увидеть в каких категориях и какие жалобы зарегистрированы от жителей и решены ли они.

Аналогичные сайты или чаты в социальных сетях есть и в некоторых других регионах, иногда они располагаются на ресурсах местных органов власти.

Осмотрите участок

Если вас всё устроило по информации из открытых источников, самое время осмотреться на местности.

Что смотрим:

- По пути обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько подъездных путей и вокруг развита транспортная инфраструктура. Также не забудьте посмотреть в генплане, как дальше будет развиваться район — вдруг магистраль пройдет слишком близко к вашему наделу. Уточните у местных жителей качество обслуживания дорог, особенно в разное время года (летом может быть все замечательно, а зимой не проедешь из-за плохой уборки снега.

- Оцените форму участка. Возможно придется сделать перестановку будущего строительства.

- Посмотрите, что находится рядом с участком. Вновь загляните в генплан — возможно все виды будут перечеркнуты будущей многоэтажкой по соседству. Полагайтесь не только на своё зрение, но и на обоняние. Вдруг где-то поблизости есть ферма или свалка.

- Поговорите по возможности с местными жителями — они настоящий кладезь информации, зачастую полезной.

Комментарий эксперта

Популярный портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

При осмотре обратите внимание на тип грунта. Чтобы понять, что за земля перед вами, посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.Возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.

Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.

Также стоит учитывать перепады высот. Это может ограничить вас в строительстве.

Коротко о самом важном

1. Обращайте внимание на категорию земли и вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит, что может быть размещено на участке.

2. Проверьте, попадает ли земля в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если да, то необходимо разобраться с ограничениями, так как они могут быть разными для разных ЗОУИТ — требования к высоте строений или полный запрет на строительство.

3. Исследуйте генеральный план и ПЗЗ на предмет ограничений и неприятных соседей.

4. Поищите информацию о жалобах и протестах местных жителей в интернете.

5. Приезжайте на место и осмотрите окрестности, сам участок, рельеф.

6. Если планируете строить дом, но есть сомнения по участку, можно попросить продавца до проведения сделки подать уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что всё соответствует требованиям.