Встречная покупка: продать ненужное, чтобы купить нужное

11 Января 2019

Как и в старые времена, большинство будущих новоселов, чтобы купить квартиру, продает другую недвижимость. Риэлторы выстраивают желающих улучшить жилищные условия в цепочки встречных покупок, где каждый продавец – одновременно покупатель.
Схема не нова: ее придумали в 1990-е годы, и она исправно работает сегодня. Но время вносит корректировки. Особенность нашего времени в том, что предложение значительно превышает спрос. Поэтому купить легко, а чтобы продать – надо основательно поработать. При этом опытные специалисты по недвижимости советуют своим клиентам всеми возможными способами рвать цепочки и по возможности разносить сделки по времени.

По сути, у Вас два пути: прямой обмен, или мена (с доплатой или без оной), и так называемая встречная покупка (продажа жилья с одновременной покупкой другого). Есть еще и третий путь – разнести продажу и покупку по времени, например, за счет ипотечного кредита с последующим досрочным погашением. Каждый вариант имеет свои плюсы, минусы и ограничения.

Прямой обмен

При прямом обмене сделку можно оформить договором мены – нотариально – или в простой письменной форме. Относительно небольшие доплаты и минимальные изменения налогооблагаемой базы упрощают взаиморасчеты, делают сделку быстрой и почти безопасной.
Пожалуй, единственный недостаток, который, однако, напрочь перечеркивает все плюсы, – это ограниченное число возможных контрагентов. Даже на бескрайнем, казалось бы, рынке найти желающего поменяться – задача трудноосуществимая. Многие их потенциальные клиенты как заведенные начинают именно с такого варианта, но только убивают время. В практике обменные сделки встречаются и широко распространены. Только, как правило, это обмены между родственниками или соседями.

Встречная сделка

В классическом виде встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой сделке продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию (например, если речь о квартирах разных площадей).
По оценкам риэлторов, на встречные сделки приходится около 80% операций на вторичном рынке жилья. В большинстве случаев размеры доплат при встречных сделках укладываются в диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб.
Тем не менее сегодня многие опытные специалисты по недвижимости призывают клиентов решительно рвать цепочки и по возможности разносить сделки покупки и продажи по времени.
Например, Вы продаете двушку, хотите купить трешку. Возможны два варианта. Первый: начинаете смотреть трешки. И вот, предположим, квартира понравилась. Уговариваете хозяина подождать, вносите задаток. Потом быстренько выставляешь на продажу свою двушку. Но поскольку  контрагент вряд ли согласится долго ждать, продавать свою квартиру придется срочно и с существенной скидкой.
Разумнее выставить на продажу двушку и присматривать квартиру. Но затягивать и заряжать цену все равно не стоит. А в целом следует действовать так: выставляете квартиру на продажу, а как только на горизонте появляется реальный покупатель, просите его подождать и в ударном темпе подбираете трешку. Конечно, прицениться придется заранее.
В результате получается цепочка из трех звеньев: покупатель с деньгами – вы, со своей двушкой и миллионом в кармане, – и продавец трешки. Вы готовите два договора, потом в назначенный час встречаетесь у нотариуса или в МФЦ и проводите две сделки.

Встречку кажется найти быстро: открываешь любой каталог – вариантов море. В чем здесь сложность?  А сложность вот в чем. Вы когда последний раз видели человека с пятью миллионами свободных денег? Так вот, покупатель с живыми или даже кредитными деньгами, не обремененный необходимостью продажи старой недвижимости, на квартирном рынке самый дорогой и желанный гость. Его днем с огнем не найти. Например, если приглянувшаяся Вам трешка чудо как хороша, – на нее находится другой покупатель. Продавец не будет Вас ждать ни дня, и его можно понять.

Есть и другой момент. Подав объявление о продаже своей двушки, Вы почти сразу убедитесь, что у подавляющего большинства тех, кто будет звонить и приходить на просмотр, проблемы такие же, как у Вас. Они с кем-то разъезжаются или съезжаются, им надо продать свою однушку и комнату, дождаться, пока одобрят кредит, и т. д. и т. п.
Каждое лишнее звено в геометрической прогрессии увеличивает риски, что цепочка распадется. Все время накладки случаются: то кому-то из участников кредит не одобрили, то более интересный вариант подвернулся. Или собрались у нотариуса – и вдруг выясняется, что у одного из участников паспорт просрочен или с документами на квартиру непорядок... В общем, ненадежная это схема.

Где же найти спеца, чтобы помог все выстроить?
По-хорошему, цепочки складываются сами: покупатели и продавцы находят друг друга. Риэлторы нашего агентства этот процесс координируют. Что касается подбора встречного варианта – им также можно озадачить нашего специалиста.

Оптимальный вариант – купить трешку в ипотеку. Ипотеку также рассмотрят в кратчайшие сроки специалисты нашего агентства Вариант. Мы не предлагаем влезать в ипотеку на десятилетия. Купите трешку – продадите двушку и досрочно погасите кредит, хоть через месяц, хоть через год. Только при продаже помните, что жадность ведет к бедности: в Ваших интересах реализовать старую квартиру как можно быстрее, чтобы уменьшить тело кредита и, соответственно, свести к минимуму переплату процентов. Ведь ипотечный кредит в данном случае – всего лишь инструмент, позволяющий разорвать ненадежную во всех отношениях цепочку. К тому же у Вас не будет необходимости решать все вопросы, что называется, впопыхах и в последующем жалеть об этом. Покупка в кредит, хотя тоже представляет собой кота в мешке, все же менее рискованна. Ведь банк не заинтересован в неликвидном залоге, поэтому эксперты его будут оценивать и все документы проверять едва ли не с микроскопом.

К СПИСКУ НОВОСТЕЙ

Задать вопрос

ВАШ ВОПРОС:

ВАШЕ ИМЯ:

ТЕЛЕФОН:

ЭЛ. ПОЧТА:

Заказать звонок

Обращаем Ваше внимание, что обратный звонок
доступен для жителей Омска и Омской области.
Заявки обрабатываются в рабочие дни с 10-00 до 18-00.
Спасибо за понимание!

ВАШЕ ИМЯ:

ТЕЛЕФОН:

КОММЕНТАРИЙ: