Так ли свободна «свободная планировка»
Источник: Urbanus.ru
26 апреля 2024
«Свободную планировку» придумали маркетологи для привлечения покупателей
Уже лет десять на столичном рынке новостроек гуляет устойчивое словосочетание: «квартиры свободной планировки». Многие покупатели жилья воспринимают его буквально. Они думаю, что смогут распланировать приобретенную площадь по своему желанию, возвести перегородки там, где удобно им и нарезать столько комнат, сколько хочется.
Подобное мнение в корне ошибочно. Начнем с того, что юридического термина «квартира свободной планировки» в российском законодательстве нет. Само выражение придумали маркетологи девелоперских компаний для привлечения покупателей. Оно буквально означает: квартира (бетонная коробка без отделки), в которой застройщик не возвел внутренних межкомнатных перегородок, кроме стен для туалета и ванной (хотя в некоторых квартирах они тоже могут отсутствовать). Иногда перегородки лишь обозначены застройщиком так называемой трассировкой —линиями, нанесенными краской на основании для пола, или кирпичной кладкой в один-два слоя.
Такой «символизм» стал возможен с наступлением в жилищном строительстве эры монолитно-каркасных домов, в которых обычно только внешние стены по периметру являются несущими. Девелоперы могут позволить себе не тратиться на возведение межкомнатных перегородок, переложив эту работу (а заодно и затраты) на покупателя.
В Москве квартиры свободной планировки сначала предлагались в домах премиум-класса. Но постепенно это нововведение захватило более низкие ценовые сегменты — дома бизнес-, комфорт- и даже эконом-класса. Сегодня около 80% всех столичных новостроек включают такие квартиры.
Любая перепланировка требует согласования
На самом деле свободная планировка условна. Вносить конструктивные изменения в квартире, купленной, как в новостройке, так и на вторичном рынке, запрещается без согласования с региональными властями. Она должна соответствовать действующим нормам и правилам (СНиП и СанПиН). В Москве этим занимается Мосжилинспекция (МЖИ) — надзорный орган столичной мэрии.
Здесь важно уяснить, что под конструктивными изменениями понимается не только перепланировка, но и любое переустройство квартиры. Между этими двумя терминами есть юридическая разница. Переустройство — это замена, установка и демонтаж оборудования (инженерного, электрического, сантехнического). Например, вы получаете квартиру от застройщика без сантехники, а затем – после упрощенного согласования в МЖИ (по эскизу) – самостоятельно ее устанавливаете. Под перепланировкой подразумевается сдвиг стен, возведение новых перегородок или демонтаж тех, что воздвигнуты или предусмотрены застройщиком, перенос или расширение кухни, создание дополнительного санузла. Такой ремонт требует уже более продолжительной и затратной процедуры согласования. Она включает следующие этапы:
· изучение собственником планировки от застройщика;
· cоставление перечня своих пожеланий по ее изменению и на этой основе оформление проекта перепланировки в профильной проектной организации с допуском в СРО;
· подача пакета необходимых документов в МЖИ;
· получение от этого органа положительного распоряжения на перепланировку;
· выполнение ремонтных работ с привлечением официального подрядчика и в соответствии с утвержденным в МЖИ проектом перепланировки;
· получение от подрядчика акта скрытых работ;
· изготовление технического плана квартиры после всех ремонтных работ;
· вызов приемочной комиссии из МЖИ, которая сверит выполненный ремонт с разрешенным проектом;
· получение акта о завершенном переустройстве/перепланировке;
· получение согласия банка и страховой компании (при наличии ипотеки);
· предоставление пакета документов в МФЦ и получение новой выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Cсобственник квартиры может самостоятельно подать заявление в МЖИ для согласования перепланировки и пройти необходимые процедуры. Но удобнее заказать эту услугу, обратившись в профильную компанию. Собственники должны учитывать, что самовольная перепланировка, а тем более противоречащая требованиям законодательства, влечет для нарушителя серьезные штрафы и санкции вплоть до изъятия квартиры.
Перепланировка съедает метры
Контроль со стороны государства оправдан еще и потому, что все актуальные параметры недвижимости регистрируется в ЕГРН, а в результате ремонта параметры квартиры, как правило, значительно меняются. Так, площадь может уменьшится на 2-9 кв. м только за счет того, что собственник возвел новые перегородки на «свободном пространстве» бетонной коробки. Также сильно съедают площадь жилья (вплоть до 6 кв. м) самостоятельно установленные короба на вентиляционные и сантехнические шахты.
Без техплана БТИ согласовать перепланировку не получится
Любая квартира должна пройти процедуру технической инвентаризации (постановка на первичный учет). По ее итогам выдается технический паспорт, выдаваемый в бюро технической инвентаризации. В столице это – МосгорБТИ.
Техпаспорт БТИ включает в себя подробный технический план квартиры (чертежи) и экспликацию (пояснения в форме таблицы) к нему. В настоящее время застройщики все реже ставят квартиры на первичный учет, ограничиваясь кадастровым. Поэтому собственникам приходится делать это самим. Без получения техпаспорта согласовать переустройство или перепланировку не получится.
Как получить техпаспорт БТИ
Алгоритм получения техпаспорта БТИ (постановки собственником своей квартиры на первичный учет):
1. получить кадастровый план на квартиру в управляющей компании (УК), обслуживающей соответствующий многоквартирный дом (МКД);
2. получить у застройщика или в УК архитектурно-строительный план всего дома, который использовался девелопером на стадии проектирования МКД (в нем указаны поэтажные планы от подвала до последнего этажа);
3. обратиться с этими документами в территориальный орган БТИ (в нашем случае – МосгорБТИ), оплатить госпошлину и заказать вызов техника БТИ для осмотра своей квартиры;
4. техник проводит ее обмеры, проверяет наличие и число перегородок, сравнивает результаты с данными архитектурно-строительного плана;
5. если результаты осмотра совпадают с содержимым архитектурно-строительного плана, то собственнику в течение нескольких недель после визита техника будет выдан первичный техпаспорт БТИ;
6. если результаты осмотра не совпадают с содержимым архитектурно-строительного плана (например, отсутствуют какие-то перегородки, указанные в документе от застройщика), то собственнику выдадут технический паспорт с «красными линиями», отмечающими изменения, которые отличаются от первичного плана застройщика. В этом случае МосГорБТИ фактически объявляет собственника нарушителем.
Последний вариант развития событий вполне вероятен, поскольку девелоперы нередко сдают квартиры, которые не соответствуют изначальному архитектурно-строительному плану. Поэтому прохождение всех перечисленных процедур лучше поручить специалистам. Они проведут всю необходимую предварительную работу, чтобы исключить несоответствие проекта реальным параметрам квартиры. Имея на руках первичный техплан квартиры, собственник может начинать процедуру согласования ремонта.
Перепланировку в новостройке лучше не затягивать
При заселении в новостройку желательно оформить техпаспорт и согласовать планировки раньше соседей сверху и снизу. Тогда именно они будут вынуждены подстраивать свои планировочные решения под техплан вашей квартиры, а не наоборот. В противном случае придется заказать поэтажные планы их квартир. Это необходимо сделать, чтобы не нарушить в ходе вашей перепланировки интересы соседей. Иначе МЖИ откажет в согласовании.
Какой ремонт делать нельзя
Уместно напомнить основные требования к перепланировке, без соблюдения которых она не пройдет согласования в жилищной инспекции. Их девять:
1. «мокрые зоны» своей квартиры (ванная, туалет, кухня) нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу, а свои жилые комнаты под «мокрыми зонами» соседей сверху;
2. нельзя перекрывать доступ к стоякам водоснабжения;
3. ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой);
4. площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 кв. м, а ширина – не менее 2,25 м;
5. каждая жилая комната должна быть обеспечена минимум одним окном;
6. санузел запрещается увеличивать за счет кухни, а кухню – за счет санузла;
7. балкон или лоджия должны быть конструктивно обособлены от жилого помещения квартиры: вырезание части стены под балконом в монолитно-каркасных домах, как правило, допускается, но при этом необходимо обеспечить между комнатой и балконом светопроницаемый контур – стеклопакет или французское раздвижное окно.
8. нельзя уменьшать размер вентиляционных и сантехнических коробов, предусмотренных техпланом от застройщика;
9. в вентиляционных и сантехнических коробах нельзя устраивать полки, ниши, ставить туда какое-либо оборудование и прочие предметы, должен быть обязательно люк в каждом таком коробе — для доступа к соответствующим инженерным коммуникациям.
Перепланировка с нарушением вышеперечисленных требований не пройдет согласование в МЖИ. Надзорный орган увидит в ней нарушение я целостности всего дома. Собственника в этом случае ожидают весьма неприятные правовые последствия.
Ответственный застройщик сводит к минимуму проблемы с перепланировкой
Требования к переустройству квартир становятся все более жесткими и детальными. Поэтому при покупке жилья в новостройке рекомендуется заранее узнать подробную информацию о конкретном застройщике, насколько ответственно он подходит к планированию, зонированию, трассированию выведенных в продажу квартир. Важно, чтобы собственникам при необходимости оперативно предоставлялись архитектурно-строительные планы. Все эти сведения помогут существенно сэкономить деньги и время на этапе подготовки к ремонтным работам, связанным с преобразованием бетонной коробки в уютную и комфортную квартиру.
Анна Страгис, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок»