Ипотека без первого взноса – снова реальность

Главным событием июля, несомненно, стало снижение флагманом ипотечного кредитования, Сбербанком, ставок по жилищным кредитам на 0,5 процентных пункта. Теперь практически по любой программе банка можно взять ипотеку со ставкой в диапазоне 12-14% годовых. Как показывает опыт предыдущих лет, вскоре после флагмана ставки по ипотеке начнут снижать и другие банки из числа тех, чьи ставки оказались заметно выше.

Время ипотеки пришло
Можно считать, что ипотечный рынок преодолел кризис, а ставки вышли на уровень 2013-2014 годов. На это ушло около полутора лет. По словам обозревателя «Коммерсантъ FM» Андрея Воскресенского, ипотечники сейчас составляют около 40% от всех покупателей жилья, при этом заемщики, работающие по найму, по-прежнему остаются в приоритете перед владельцами собственного бизнеса. Согласно данным компании «Релайт-Недвижимость», которые также приводит «Коммерсантъ», летом прошлого года количество ипотечных покупателей не превышало 10%. В первом полугодии прошлого года реально получить ипотеку можно было буквально в двух-трех банках, пишет издание, тогда как сейчас такой проблемы нет: большинство игроков вернулись на рынок.

Но это не предел, и ставкам еще есть куда снижаться. Например, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень считает, что запуск ипотечных ценных бумаг под гарантии АИЖК позволит снизить ставки по ипотеке на 1 процентный пункт. Эксперты аналитического центра АИЖК также считают, что ставки снизятся, даже если ключевая ставка останется на прежнем уровне, – исключительно за счет роста конкуренции между банками.

«Снижению ставок по ипотеке при неизменной ключевой ставке будет способствовать и наблюдаемый рост конкуренции между участниками рынка: за последние 1,5 месяца 2016 года процентные ставки по ипотечным программам снизили девять банков из 15 крупнейших кредиторов. Снижение было довольно значительным, особенно на вторичном рынке. Средневзвешенная ставка по 15 крупнейшим кредиторам за последние 1,5 месяца снизилась на 0,4-0,6 процентного пункта», – приводит статистику АИЖК портал Banki.ru. Также в АИЖК отмечают, что ставки по депозитам, являющиеся сегодня основным источником фондирования ипотеки, активно снижаются. Средняя процентная ставка по рублевым вкладам десяти крупнейших банков во второй декаде июля снизилась до 8,85%. Ставка опустилась ниже 9% впервые с июня 2014 года.

Жилье «очень дешево»
Об улучшении ситуации на ипотечном рынке говорят и итоги встречи президента Владимира Путина с главой Сбербанка Германом Грефом, которая состоялась 4 августа. Путин заявил, что настало лучшее время для покупки квартиры в ипотеку. В данный момент достигнут идеальный баланс между ставками по кредитам и ценами на жилье, уверен он. И Герман Греф с ним полностью согласен. Более того, он пообещал президенту снижение ставок по ипотеке.

«Если ситуация будет развиваться так, как сейчас, я думаю, что в следующем году реально можно будет увидеть уровень ипотечного кредитования в районе ниже 11%», – приводит «Коммерсантъ» слова Грефа. Однако президент напомнил об инфляции, и глава Сбербанка исправился: «Всегда в любом экономическом процессе две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене. Поэтому сейчас, я думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево», – сказал он.

Но эксперты, опрошенные «Коммерсантом», считают иначе. Они сходятся во мнении, что снижение ставок принесет большую выгоду, нежели уход от инфляции, и советуют все же подождать и взять ипотеку чуть позже, когда ставки снизятся.

Ипотека с нуля
Еще одним заметным событием лета стало возвращение на рынок старой доброй программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. На эту авантюру пошел банк «Возрождение». Правда, пока эти условия действуют лишь для покупателей жилья в строящихся комплексах, которые реализует компания «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») в Петербурге, Москве и Ростове-на-Дону. Зато они распространяются как на квартиры, так и на апартаменты. Базовая процентная ставка по такой ипотеке составляет 13% годовых. Максимальный срок кредитования –до 30 лет. Максимальный размер кредита – 8 млн рублей. Комиссии за рассмотрение и выдачу кредита отсутствуют.

Эксперты уже отреагировали на подобное антикризисное предложение. Так, «Русипотека» приводит слова старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова: «Кредиты без первоначального взноса являются более рискованными, и это показал кризис 2008 года. По нашей статистике, заемщики с первоначальным взносом менее 10% дефолтят в среднем в 5 раз чаще заемщиков с первоначальным взносом более 20%. Первоначальный взнос свидетельствует не только о способности заемщика к накоплению. С точки зрения платежной дисциплины это показывает, что заемщик более заинтересован в сохранении жилья, в которое были вложены его собственные средства».

Минстрой меняет тактику
В конце июня Михаил Мень заявил, что программа помощи ипотечным заемщикам себя не оправдала и продлевать ее на 2017 год нет смысла: заемщики находят общий язык с банками, и в случае необходимости банки помогают им подстроить ипотеку под новые обстоятельства.

Однако спустя месяц Минстрой, видимо, решил пойти другим путем и вместо отмены программы предложил увеличить предельную сумму возмещения ипотечным заемщикам, оказавшимся ?в сложной финансовой ситуации, с 10% до 20% остатка кредита. Для среднего кредита по России в размере 1,65 млн рублей, при снижении объема основного долга с 1,5 млн до 1,35 млн рублей (на 10%) размер ежемесячного аннуитетного платежа заемщика снижается на 2000 рублей, приводит «РИА Новости» расчеты из пояснительной записки, приложенной к проекту. «При этом в случае, если заемщик сможет получить возмещение в размере 330 тыс. рублей (20% от основного долга по ипотечному кредиту), то ежемесячный платеж снизится более чем на 3000 рублей», – говорится в записке.

Кроме того, Минстрой предлагает расширить перечень граждан, которые вправе претендовать на участие в программе помощи, дополнив его категорией заемщиков, на иждивении которых находятся дети в возрасте до 24 лет, являющиеся студентами, аспирантами и т. п. А АИЖК предлагается разрешить использовать выделенные на программу денежные средства (4,5 млрд рублей) в том числе для возмещения недополученных доходов кредиторам и ипотечным агентам, которым принадлежат права требования по ипотечным кредитам, реструктурированным по программе.